房地产信托度过兑付洪峰 新增规模创历史新高

尽管连日来不断曝出房地产信托产品因开发商无力还款而造成的违约事件，但从整体数据来看，伴随着楼市回暖，房地产信托违约风险大大降低，此前业界预期的第三季度房地产信托兑付洪峰已安然度过。而开发商继续保持对信托融资的高度热情，第三季度新增规模创2010年来的历史新高。
 
　　尽管连日来不断曝出如四川信托、新华信托等多家公司的房地产信托产品因开发商无力还款而造成的违约事件，但从整体数据来看，伴随着楼市回暖，房地产信托违约风险大大降低，此前业界预期的第三季度房地产信托兑付洪峰已安然度过。市场对房地产信托仍然追捧如常。
 
　　中国信托业协会的最新数据显示，至2013年三季度末房地产信托融资规模达到8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%。前三季度房地产信托新增4751亿元，第三季度单季新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。
 
　　中国房地产报记者采访多位专家获悉，深受房地产调控影响，房地产融资渠道不畅，信托仍是大量房企获取融资的重要方式，前三季度房地产信托的发行规模和成立规模的占比均有不同程度的增长，说明大资金仍然看好房地产行业。但从目前出现的局部房地产信托兑付问题折射出房地产信托的整体兑付风险不容忽视。
 
　　平稳度过兑付洪峰
 
　　随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模集中还债的洪峰期。用益信托工作室的统计数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。
 
　　而从数据来看，伴随着楼市的回暖及对住房的刚性需求，房地产信托的违约风险大大降低，此前业界预期的第三季度房地产信托兑付洪峰，已基本安然度过。预计2013年四季度房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，不过本金和利息应该最终都能拿到。
 
　　局部个案危机不容忽视
 
　　与此同时，房地产信托兑付危机仍不容小视。今年以来已曝出多家开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘
 
　　从2012年4月12日的首个房地产信托违约项目“吉信长白山11号·南京联强集合资金信托计划”延期8天兑付，到2012年12月，因无法偿还中融-青岛凯悦地产信托计划，凯悦中心部分资产被司法拍卖，被媒体称为“信托投资资产拍卖第一例”，再到今年5月份中信信托“舒斯贝尔”等项目出现兑付风波后，近日四川信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。一时间，“保兑付”成为焦点话题。
 
　　用益信托研究员帅国让告诉记者，新华信托-上海录润置业股权投资集合资金信托计划，风险在于项目工程进度严重滞后，担保方陷入债务危机形成诉讼，录润置业卷入其中。而四川信托-洋城锦都置业特定资产收益权投资集合资金信托计划，风险在于项目处在停建状态，回款并不足以偿还信托。
 
　　“这些违约产品都是由于开发商资金链断裂，从而导致危机，短期流动性风险是项目违约和信托兑付风险的最直接因素。尽管系统性风险基本不会出现，但违约事件的背后却暴露出信托产品存在不容忽视的信用及运营风险。”帅国让说。
 
　　截至三季度末，房地产信托余额高达8942亿元，余额占信托总规模9.33%，与二季度末的9.12%相比，增长了0.21个百分点。据不完全统计，2013年11月、12月即将到期的房地产集合信托至少有62款，涉及资金逾123.99亿元，涉及信托公司25家，房地产信托兑付压力有增无减。
 
　　某信托公司研究部总监接受本报记者采访时表示，尽管目前出现的局部房地产信托兑付问题只是单一事件，但是房地产信托的整体兑付风险依然存在。这些风险表现为开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘。
 
　　帅国让表示，预计2013年四季度房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，不过本金和利息应该最终都能拿到。
 
　　中投顾问宏观经济研究员白朋鸣认为，目前房地产信托一般实施刚性兑付，在一定程度上可以缓解兑付危机对整个信托行业产生的震动。即将到期的房地产信托会有兑付压力，但是不会出现系统性风险。新华信托出现的信托兑付讼诉与房企的大规模集中扩张、高风险融资及内部财务监管不完善有很大的关系。房企如果不能在讼诉前筹集到充足的资金偿还信托贷款，则面临抵押项目被处置、拍卖的结果。
 
　　房地产信托新增规模创新高
 
　　经历过去年跨越式发展的信托业，又在今年遭遇“463号文”和“8号文”的重创，再加上券商、基金、保险（放心保）等机构开展类信托业务，信托业在这种变局中的生存似乎受到了挑战。然而，根据中国信托业协会发布的最新数据，信托业资产增速并未出现明显下滑迹象，截至今年三季度末，67家信托公司管理的信托资产规模为10.13万亿元，突破了10万亿元大关，创历史新高。与去年同期的6.32万亿元规模相比，同比增速高达60.3%。
 
　　中国房地产报记者查阅该数据发现，虽然前三季度，信托资产总规模继续创新高，但季度环比增速已经连续三个季度下降，而且自二季度以来，新增信托资产规模连续两个季度负增长。与此截然不同的是，房地产信托恢复增长并一片飘红。今年第三季度房地产信托新增1675亿元，相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544亿元环比增长8.48%。同时房地产信托新增规模占比也在持续上升，三季度房地产信托新增规模占比为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的最高水平。
 
　　用益信托研究员帅国让在接受本报采访时认为，伴随着城镇化加速和房地产市场销售回暖，房地产信托新增规模正在企稳回升，投资者对房地产行业持乐观态度，其他投资渠道不顺畅，如工商企业类、基础产业类、金融类等出现此消彼长之势，房地产类信托的收益相对较高，较受投资者青睐。房地产信托规模及占比的提升，说明房地产行业在不断回暖。
 
　　根据用益信托工作室统计的集合信托数据，2013年三季度房地产信托发行规模为1021亿元，同比增加29.40%；房地产信托成立规模为656亿元，同比增加14.49%。从房地产信托新增规模的增长速度来看，以成立规模为例，2013年三季度房地产信托同比增速为53.00%、环比增速为14.51%。
 
　　中投顾问宏观经济研究员白朋鸣在接受本报采访时认为，房地产信托强势回归得益于年内房地产市场回暖趋势明显，需求旺盛，房价上涨，房企对资金的需求强烈，当银行、IPO等渠道受阻时，信托成为中小房企的首选。金融改革渐进，信托行业有机遇也有挑战。